住まい選びセミナー（今回は文字だけです）
こんにちは、あおやんです。
今回は一般社団法人 住まい選びコンシェルジュ協会さんの笑いの絶えない住まい選び勉強会を聞いてきました。
新橋にある第一ホテル東京さんでのセミナーです。
もくじ
内容については以下の通り（ホームページより抜粋）
【こんなことをお話します】
・住まい選びは思考法で決まる ～いきなり物件探しをしてはいけない～
・20代独身こそ家を買うべき3つの理由
・ネットやチラシは売れ残り物件のオンパレード ～負動産しか買えない理由～
・知らず知らずに買わされる巧妙な仕掛け ～○○カウンターや××セミナーの実態～
・家は買うか？借りるか？ ～住宅ローンと家賃では住居費の質がこんなにも変わる！～
・住宅ローンはいつ？どうやって借りる？ ～頭金と繰り上げ返済の仕方でこんなに違う返済総額～
・知ってますか？持家２つのタイプ ～資産になるはずの家が負債になる時代～
・負動産を買った人の末路 ～戦略なき住まい選びで2億円以上の損失。負動産は生涯足かせ～
・富動産を買った人の末路 ～自宅が老後に働いてくれる！？ 富動産で生涯の安心を得る～
・予算はどう決める？ ～こんなに違う！マンションと戸建の予算～
・住まい選びは生き方選び ～防災や家族の安全の9割は住まい選びで決まる～
・超危険！ダンプが通るだけで揺れる街はどこ？
・買うならマンション？戸建？ ～どちらが気楽な老後を迎えるのか？～
・新築マンションやタワマンを買ってはいけない、3つの理由
・間違いだらけの住まい選び ～仕組まれた負動産購入への罠～
・富動産を手に入れたい方へ ～予算と物件の自分軸を決めてから探す～
・消費増税に駆け込んではいけない3つのワケ
購入か賃貸か
●支払うお金の性格が変わります。賃貸は大家さんに払う賃料、購入は金融機関に対する住宅ローンの返済。収入が減って支払えなくなった場合、家賃は待った無しですが、ローンは一時的に返済方法について相談に乗ってくれることがある。
●賃貸の場合、死ぬまで住居費がかかり続ける。独居老人には貸してくれにくい商慣習もあり（孤独死がこわいので）
●購入は団体信用生命保険がつくので万一の場合には家族に住宅が残ります。また特約付きのものであればガンになった時にローンが完済扱いになることも。
●そもそも賃貸は建物の耐震性は弱い。壁も薄く隣の生活音が聞こえてくる。
●賃貸は『仮住まい』意識の人もいるため住人モラルが低い傾向がある。自転車がめちゃくちゃに停められてたり、ゴミ出しがルール違反だったり。
●長生きリスク。平均寿命と健康寿命に差が生まれてしまう。男性では健康寿命より9歳長生き、女性は12歳長生きになってくる。
●住まい選びは生き方選び。老後、資産運用、保険、子供の教育、災害に影響、治安に影響。
●住宅を購入する時には数（そのエリアの供給個数、売却賃貸の両方、同じ徒歩圏内でどの程度物件があるのか）×賃料（賃貸物件はどのくらいの金額で出ているか）×地価（上がり下がり）を意識すること。売る時、貸す時を意識して物件を選ぶこと。
住宅ローン
●金利は非常に安く、今後も上がりにくい様子。金利が上がると国も国債の払いが間に合わなくなるため、実態は上げるに上げられない。
●若い時には住宅ローンの条件がよくなることが多い。団体信用生命保険も加入リスクが低い。
●転職すると借りにくくなるので住宅購入後に。
●良い不動産を購入できれば住宅に貯金をしていることと同じ、つまり売却した時に現金で帰ってきたり、賃貸に回すことができる。しかしダメな不動産を購入した時には売却時に住宅ローンが残ってしまい売るに売れない。さらに固定資産税（マンションであれば修繕積立、管理費も）がかかり続ける。
戸建てかマンションか
●マンションの空室リスクがあります。空室が増えた場合、修繕が計画どおりにいかないようになります。
●マンションの値上がりはバブル並み。割高で購入してしまう可能性あり。結果、負動産になる可能性あり。
●既存マンションの75％の修繕費は国の目安に届いていない。
●管理費、修繕積立は合計で5万円くらいになると想定していた方が良い。
●管理費の延滞については対応が難しい。自分は他人と大切な財産を共有することを許容できるか。
●中古マンションも建て替えの容積率の特例があるところを選ぶべき。うまいこと行けば増えたマンションの売却金額で新しい物件に手出しなしで住めるかも。
社会の流れを考えて住まいを購入
●人口の動きについて考えます。33年後には人口3,300万人減少。空き家率は40％に。
●空き家が増える→不法滞在、放火などの発生＝治安の悪化。空き家が出ないような場所に住居を構えるべき。
●私（あおやん）も人口については年初の記事で触れているのでよかったらご覧ください。2019年はどんな年？
●一人世帯、二人世帯が増える。購入する物件のリセールを考える。大きな間取りは売却時に難しくなる。
●車、通勤時間、間取りが減らされる社会へ。
●賃貸の相場はある程度築年数が経過すると大きく下がらなくなってくる。
●平均寿命が伸びる社会。長生きリスク。健康寿命との差が生まれる。男性では約9歳、女性では約12歳、健康寿命と平均寿命に差が生まれてしまう。
地盤は大丈夫か
●住まい選びは土地選び。しっかりした地盤の上であれば地震が来ても大丈夫。もちろん木造でも大丈夫。
●自然災害は人為的な要因でもあります。つまり本来住むには適さない沼、谷、川に無理やり住居を作ったことにより災害を被るようになった。
●武蔵野台地、東京湿地を意識すること。京浜東北線より東側はもともと湿地帯であり地盤が軟弱なところが多い。
●地盤の良さ、治安の良さ、進学率は比例。地盤の良いところは値段が高い、つまり進学させることができる人も多くなる。
●古いお寺、歴史的建造物があるところは地盤が強い可能性が高い。奈良とか。
新築戸建て、新築マンション
●広告費でかなりの上乗せがある。テレビ、電車、ネット、営業マンの人件費、マンションギャラリー、住宅展示場の維持費など。
●広告を出すということは売れないから。良い物件は市場には出てこない（スーモなど）、未公開物件にこそ良いものがあるがレインズに登録していないと見ることもできない。
●不動産の契約はクーリングオフできない。
●新築マンションはすでに良い土地は残っていない。工場跡は土壌汚染に注意。
●新築プレミアム（広告費、販売会社の利益がそれぞれ10％）で割高。
●新築戸建て。大手メーカーでは平均77万円/㎡と割高。法改正が進んだ結果、建物の基本的な部分は大きく変わらない。20年もすれば売却の価格は土地代だけになってしまうのは大手メーカーもローコストも同じ。
あとがき
今回は情報量が多かったので全て箇条書きスタイルにしました。読みにくかったと思います、申し訳ありません。
住まい選びコンシェルジュ協会さんは無料でセミナーや物件選びを手伝ってくれるみたいです。彼らは購入時の不動産屋さんから手数料（といっていいのでしょうか）をもらうことで成り立っていると仰っていました。仕組みも説明してくれるので安心ですね。
今回の会場は新橋の東京第一ホテルさんでのせみなーで、本当にコーヒー代だけでした。新築の戸建て・マンションに対してはなかなか辛辣な意見でした。
私の文章力でお伝えし切れないこともあると思います、また今回はレポートなので私の意見は載せないようにしました（なにがなんだかわからなくなっちゃうので）もしもう少し深掘りしたいニーズがおありの方はホームページトップのお問い合わせからあおやん 宛にご連絡くださいませ。最後まで読んでくださってありがとうございます。